“ฟิล์มมีบ้าน ฟิล์มมีรถ ฟิล์มมีมงกุฎ” แต่ปีนี้ ฟิล์มจะยังมีบ้านอยู่มั้ย?
‘ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย’ (Knight Frank Thailand) เปิดรายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ซึ่งประเมินตลาดผ่านมุมมอง ‘ความเสี่ยง’ ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกที่ยังส่งผลต่อการตัดสินใจของทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน
ตลาดโดยรวมชะลอตัว แต่ ‘ลักชัวรี’ ยังเติบโต
ภาพรวมตลาดปีนี้สะท้อนการชะลอตัวในหลายเซกเมนต์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งยังถูกกดดันจากหนี้ครัวเรือนในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการอนุมัติสินเชื่ออยู่ในระดับต่ำ บางโครงการมีผู้กู้ผ่านเพียง 20-30% ของผู้ยื่นกู้ทั้งหมด
‘แฟรงก์ ข่าน’ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย มองว่ากลุ่มที่ได้รับผลกระทบชัดคือ ที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงกลางบน ในช่วงราคา 7-11 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อยังต้องพึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก
อีกด้านหนึ่ง ยังมีสต็อกคงค้างจากโครงการเดิม รวมถึงยูนิตที่ผู้จองไม่สามารถกู้ผ่านได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อก
ภายใต้สถานการณ์นี้ อำนาจต่อรองจึงเริ่มย้ายมาอยู่ฝั่งผู้ซื้อ ผู้พัฒนาโครงการหลายรายใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย โดยมีการเสนอส่วนลดตั้งแต่ช่วงเปิดขาย และในบางกรณีสูงถึง 30%
อย่างไรก็ตาม ตลาดระดับลักชัวรียังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สูงจากหลายประเทศ เช่น อินเดีย ญี่ปุ่น เกาหลี สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา โดยเฉพาะโครงการ ‘Branded Residences’ ระดับราคามากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังคงได้รับความสนใจในทำเลไพรม์ เช่น สุขุมวิท
ในส่วนของตลาดต่างจังหวัด ‘ณัฏฐา คหาปนะ’ กรรมการผู้จัดการ บอกว่า ‘ภูเก็ต’ ยังคงเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะกลุ่มพูลวิลล่าสำหรับปล่อยเช่า ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนได้ประมาณ 10% ต่อปีในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว
อย่างไรก็ตาม การเข้าสู่ตลาดของผู้พัฒนารายใหญ่ทำให้การแข่งขันทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการรายย่อยจึงต้องปรับกลยุทธ์ ทั้งการหาเซกเมนต์เฉพาะ และการบริหารกระแสเงินสดอย่างรัดกุม โดยข้อจำกัดด้านที่ดินในทำเลสำคัญของภูเก็ต ยังเป็นปัจจัยหนุนให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น
ธุรกิจโรงแรม-ออฟฟิศ ต้องปรับตัวเช่นกัน
ด้านธุรกิจโรงแรม แม้แนวโน้มการท่องเที่ยวยังเติบโต แต่ผู้ประกอบการต้องเจอกับแรงกดดันจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
ประเด็นนี้ ‘คาร์ลอส มาร์ติเนซ’ ผู้อำนวยการวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ อธิบายว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมาจากทั้งค่าที่ดิน ค่าแรง และต้นทุนทางการเงิน ส่งผลให้การลงทุนใหม่ต้องพิจารณาความคุ้มค่าอย่างรอบคอบมากขึ้น
นอกจากนี้ การแข่งขันในตลาดโรงแรมเริ่มเปลี่ยนจาก ‘ปริมาณ’ ไปสู่ ‘คุณภาพ’ โดยเฉพาะการปรับจุดยืนในตลาด การรีโนเวทโรงแรม หรือการปรับปรุงเพียงเล็กน้อย เช่น การเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์หรือพรม ไม่เพียงพอที่จะเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน โดยเฉพาะในกลุ่มนักท่องเที่ยวกำลังซื้อสูง และกลุ่มเฉพาะทาง
ฝั่งตลาดสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ปรับเข้าสู่ภาวะผู้เช่าเป็นฝ่ายได้เปรียบอย่างชัดเจน ‘ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ’ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่สำนักงาน บอกว่าอัตราการเช่าลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 77% จากระดับก่อนโควิดที่ 94-95% สะท้อนซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
แนวโน้มสำคัญคือ “Flight to Quality” ซึ่งผู้เช่ามีแนวโน้มย้ายไปยังอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น แม้จะต้องลดขนาดพื้นที่เช่าลง ส่งผลให้อาคารเกรด A ในทำเล CBD ยังคงมีอัตราการเช่าที่แข็งแกร่ง ขณะที่อาคารเกรด B และ C เผชิญแรงกดดันเพิ่มขึ้น
เพราะฉะนั้น แนวคิดการใช้สำนักงานก็เปลี่ยนไป โดย ‘อายุธพร บูรณะกุล’ หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานและการบริหารโครงการ ระบุว่าองค์กรให้ความสำคัญกับ Workplace Strategy มากขึ้น เพื่อใช้พื้นที่สำนักงานเป็นเครื่องมือในการเพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน ดึงดูดบุคลากร และสนับสนุนเป้าหมายด้านความยั่งยืน
นอกจากนี้ แนวคิด ‘Dopamine Workplace’ กำลังได้รับความสนใจมากขึ้น โดยพื้นที่ทำงานต้องสร้างประสบการณ์เชิงบวกให้พนักงาน เช่น การทำให้พนักงานรู้สึก “อยากมาออฟฟิศ” มากกว่าถูกบังคับ ผ่านสภาพแวดล้อมที่เชื่อมโยงกับธรรมชาติ การใช้แสงธรรมชาติ และพื้นที่กิจกรรมที่ช่วยกระตุ้นการมีส่วนร่วม
ไทยยังเป็นฐานการผลิตหลักของภูมิภาค
ด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ไทยยังคงมีความแข็งแกร่งจากบทบาทฐานการผลิตของภูมิภาค โดยมีอัตราการใช้พื้นที่ในระดับสูง โดยเฉพาะในเขต EEC
โดย ‘มาร์คัส เบอร์เทนชอว์’ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม เล่าว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมของไทยในปี 2568 ขายที่ดินสะสมทั่วประเทศสูงถึงกว่า 93% และมากกว่า 95% ในพื้นที่ EEC ขณะที่อัตราการเช่าโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ประมาณ 98%
ทว่ารูปแบบการลงทุนเริ่มเปลี่ยนไป นักลงทุนมีแนวโน้มใช้กลยุทธ์ทยอยลงทุนเป็นเฟส เพื่อลดความเสี่ยง ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการหันมาใช้โมเดล ‘Build-to-Suit’ มากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของผู้เช่า
ทั้งนี้ ‘ไนท์แฟรงค์’ มองว่า แนวโน้มสำคัญของตลาดในปี 2569 คือการให้ความสำคัญกับ ‘ความยืดหยุ่น’ มากกว่าการเติบโตเพียงอย่างเดียว โดยผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องปรับกลยุทธ์ให้สามารถรับมือกับความผันผวนในระยะยาว
ที่มา: ข่าวประชาสัมพันธ์
ติดตามข่าวสารจาก Brand Inside ได้จาก Facebook ของเรา
